一 概念
      在商业租赁活动中，有些承租人（一般是比较大的品牌方）为谋求在特定区域内的经济效益最大化，而要求出租人约定不竞争条款（又称限制竞争条款、排他性条款），以排除与其有“竞争关系”的租户入驻特定区域，避免同业竞争。
二、风险点

 1.出租人务必注意不竞争条款能否严格履行落实

此条款系一把双刃剑：一方面有利于吸引大品牌入驻，提升人气氛围，另一方面如果引入的承租人品牌系采取与经营额挂钩提成租金模式，则一旦承租人经营不善，出租人却无法引入其他同类业务的承租人，反而导致出租人难以实现利益最大化。因此，建议：出租人可考虑不竞争承诺与承租人的开业日期、经营规模或者商场的整体开业率挂钩；或者尽量缩小不得出租物业的不利影响，比如，出租人仅承诺不出租租赁物业所在楼层的其他物业予第三人从事与承租人相同业务（须严谨定义，可从价位、消费群体、经营模式方面综合认定）；为避免理解争议，不宜出现出租人不得其他出租物业给与承租人租赁物业从事业务相似的第三人的表述等。

 不建议在租赁合同中约定如出租人违反不竞争条款，则承租人有权免交全部租金，可适当约定一定数额违约金（比如与出租人违反不竞争条款的违约行为挂钩，违约持续期间，可扣除一定百分比的租金等），否则一旦生讼后如果出租人有充足证据证实承租人由此受到的损失明显低于约定违约金，则法院有可能对违约金予以调低。
三、参考条款表述

 表述1：租期内出租人不得在本租赁物业所在建筑物内或将出租人投资的距离本租赁物业直线间距1公里以内且单店面积在500平方米及以上的物业出租给第三人经营或承租人自行经营超市。

表述2：出租人于租期内不得允许第三人于本租赁物业所在楼层入口处张贴、悬挂与承租人___业务相同的广告、招牌；不将其持有或其委托他人经营管理的本租赁物业所在建筑物其他区域出租给第三人从事与承租人相同的___业务。

      表述3：出租人违反本合同第__条有关租赁物业不竞争条款的，则承租人有权解除本合同，并免交出租人违约期间租赁物业50%的租金，承租人已支付租金的，出租人应在承租人要求的时限内退回，逾期则每日按应退未退部分的千分之一计收违约金。



     高锐，广东盈隆律师事务所管委会副主任。2003年毕业于中国政法大学，获法律硕士学位。同年入职广州某机关，2012年初开始从事房企法务管理工作，曾担任万科、奥园、珠投等知名房企的区域（城市）法务负责人。