（一）成立条件

       1、广州条例

       第47条规定，满足以下条件（未明确是全部具备还是具备其一）时，镇政府、街道办自收到申请之日起6个月内组织成立物管委。（1）已划定物业服务区域；（2）已交付专有部分面积达到规划总面积50%以上；（3）业委会未成立或需换届；（4）占业主总人数10%以上业主申请。

       另按《广东省物业管理条例》第12条、第13条的规定，20%以上业主或已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可申请成立业主大会。

       2、北京条例及办法

     第52条、第53条规定，满足以下条件之一，镇政府、街道办负责组建物管委：不具备成立业主大会条件或虽具备但确有困难未成立，或业主大会成立后未能选举产生业委会。

       条例第30条规定，具备成立业主大会条件是指：已交付的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或建设单位均可申请。

      据此，办法进一步明确：已交付的专有部分不足建筑物总面积50%，及具备成立业主大会条件但经指导后仍不能成立的，也可组建物管委。

       从广州、北京两地规定看，二者均认为业委会未成立或业委会因客观障碍无法履责时（包括但不限于业委会任期届满未完成换届，或业委会因缺额、被罢免等原因在任期内终止导致其须重选，可推导得出）可成立物管委，但北京的要求相对宽松，已交付专有部分面积未达总面积50%的也可组建，广州则要求在50%以上，小编以为（具体以主管部门解读为准）：条例第47条虽无明确要求四条件应同时具备，但如理解为具备条件之一即可组建物管委，则将出现仅具备“已划定物业服务区域”时物管委即可成立的结论，似非法条原意，故宜理解为四条件均满足）。

     （二）成员组成

       1、广州条例

       条例第49条规定：物管委成员为9人以上单数，由镇政府或街道办、居委会、区住建局、物业公司各出代表1人、业主代表（最低5人，具体由镇政府、街道办根据物业服务区域规模、物业类型、业主户数等因素确定）组成。物管委主任由镇政府或街道办代表担任，副主任由居委会和业主代表各1人担任。

       2、北京条例

      条例第54条规定：物管委成员为7人以上单数，由居委会、村委会、业主、物业使用人代表等组成，业主代表不少于二分之一。物管委主任由居委会、村委会代表担任，副主任由居委会、村委会指定1名业主代表担任。

       3、徐州条例

      条例第34条规定：物管委成员一般为7至13人的单数，由街道办或镇政府、社区党组织、社区居（村）委会、社区服务机构、业主代表等组成，业主代表不少于二分之一，由街道办（镇政府）在自愿参加的业主中确定。物管委主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。

       4、济南条例

      条例第46条规定；物管委成员为9人以上的单数，由街道办（镇政府）、区县住建局、区县民政局、居委会、建设单位指派的代表和业主代表（不少于二分之一）组成。物管委主任由街道办、镇政府指派的代表担任。

      上述城市均规定物管委成员内业主代表不得低于二分之一，这也是业主自治的应有之义，比较而言，广州、徐州、济南的规定凸显了物业管理关系主体参与的广度及政府治理的深度，政府部门、开发商或物业公司有权派出代表；除徐州之外的其他三城市均要求物管委主任须非业主代表担任；而北京规定则在物管委成员方面放开限制，无需政府机关代表参与，并独具特色的赋予物业使用人成为物管委代表的权利。

       应注意的是，广州条例（第49条）、北京办法（第6条）为避免道德陷阱，对物管委的业主代表资格（与业委会委员类似）作出严格限制，必须满足：

       1、遵守法律法规及管理规约，履行业主义务（交纳维修资金及分摊费用，未欠物业费），无损害业主共同利益行为（如违法装修、改建、搭建、改变物业使用功能；违法占用或损坏共用部位、共用设施设备）；

      2、须本人及近亲属与为本物业区域提供物业服务的企业无利害关系（广州仅限任职）。

       结合各地规定（大同小异，详见广州条例第48条、北京条例第56条、济南条例第47条），并从物管委作为业主自治的过渡组织的本质来看，其职责是组织业主共同决定物业管理事项，概括为两点：

     （一）未成立业主大会的，物管委组织业主行使业主大会和业委会的职责；

     （二）已成立业主大会但未成立业委会，或虽成立业委会但其无法履行职能的，由物管委组织业主大会履责，并根据大会的决议、决定，办理物业管理事务。

      结合北京办法第12条的细化规定，物管委的具体职责应包括以下方面：

      1、促进自治组织发育：推动成立业主大会、选举业委会；召集业主大会或业主会议；

      2、物业管理：组织业主选解聘物业公司，并与其签约、监督履约，确定或调整物业服务方式、内容、标准和价格；督促交纳物业费；

      3、共有部分（资金）处置：组织业主决（拟）定经营方式、使用与管理办法；筹集、管理和使用专项维修资金；

      4、自治法律文本：组织制定或者修改管理规约及议事规则并监督实施；

      5、配合公共治理：配合执法，支持居（村）委会履责并受指导监督，如违法或损害业主共同利益，政府部门有权责令改正（北京、济南均规定可由政府部门撤销，似不妥）。

       6、业主大会或业主共同决定赋予的其他职责。

   （一）满足一定条件的情况下，物管委不再履行职责：

      1、任期届满，政府部门未重新组建物管委；

      2、物管委任期内成立业委会的；

      3、客观原因导致物管委无法存续的。

    （二）地方法规规定

      1、广州条例

      条例无明文规定物管委任期，在原广州住建委2018年10月下发给黄埔区住建局、萝岗街道办、萝岗派出所的《关于试点物业管理委员会制度的通知》之附件《物业管理委员会工作指引》中也未涉及，具体待行政主管部门明确。未明确前，似可参照条例第37条有关业委会任期由业主大会议事规则约定，每届任期不超5年的规定，明确物管委任期最长5年。

       条例第47条规定：物管委自业委会选举产生之日起停止履责，并在10内与业委会办理移交后解散。

        2、北京条例与办法

       条例第58条、办法第16条规定：物管委任期一般不超3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办、乡镇政府重新组建。

       办法第17条规定：已成立业主大会、选举产生业委会，并按规定备案的，或因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使无法存续的，街道办、乡镇政府应在30日内将其解散。

       3、徐州条例

       第35条规定：物管委任期一般不超3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业委会的，由街道办事处（镇政府）重新组建。物管委自新一届业委会产生之日起停止履责，并在7日内向业委会移交资料和财务后自动解散。

       4、济南条例

      第49条规定：物管委任期一般不超2年。任期内应每年至少组织召开1次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业委会。期满未完成该工作的，由街道办、镇政府重新组建物管委。

       须关注的是：广州条例虽未明确规定组建物管委是成立首届业委会的前提，但广州市住建局《关于贯彻实施<广州市物业管理条例>的意见》（穗建物业<2021>17号）要求“业主需要成立首届业主委员会的，应当按照《条例》第四十七条的规定，先向街道办事处、镇人民政府申请成立物业管理委员会。”
作者简介：


       高锐，广东盈隆律师事务所管委会副主任。2003年毕业于中国政法大学，获法律硕士学位。同年入职广州某机关，2012年初开始从事房企法务管理工作，曾担任万科、奥园、珠投等知名房企的区域（城市）法务负责人。