合同签订后，东阳公司未按双方合同约定的时间向泰阳公司交付案涉工程，导致泰阳公司无法按期向部分购房者交付房屋，并向部分购房者承担了相应的违约责任。据此，泰阳公司将东阳公司起诉至法院，请求东阳公司支付违约金，违约金的计算标准为双方施工合同的标准，即每延期一天按相应合同段造价的万分之三计算违约金。同时，泰阳公司还请求判令东阳公司赔偿损失，该损失为因东阳公司逾期竣工导致泰阳公司向购房者支付的逾期交房的违约金。

      本案的一审法院与最高院就上述问题有不同的理解，让我们梳理两院的判决并对该问题进行总结。

     一审法院认为，首先，泰阳公司主张的工程每延期一天按相应合同段造价的万分之三计算的违约金，系双方的合同约定，属于双方意思自治范畴。东阳公司应当按照双方合同的约定支付该部分的违约金。其次，对于泰阳公司因逾期交房而向购房者支付的违约金部分。因泰阳公司逾期交房确系因工程未如期竣工而造成的，而案涉工程之所以未如期竣工，即有泰阳公司的责任，也有东阳公司的责任，在双方对 这一结果皆存在过错的情况下，一审法院酌定泰阳公司对此损失自行承担60%的责任，东阳公司承担40%的责任。

      最高院认为，首先，泰阳公司向购房者支付的逾期交房违约金，一部分是经法院判决确认的，一部分是双方自行协商确认的，且从泰阳公司提交的判决书中来看，泰阳公司提出逾期交房的抗辩理由主要为政府部门规划调整，自行协商解决部分亦是如此。因此无法证明该部分违约金与东阳公司有直接联系。同时，案涉工程之所以会逾期竣工，泰阳公司也应当承当责任，不应将此责任转嫁给东阳公司。其次，双方合同约定了违约金的计算方式为每逾期一天按合同价款每日万分之三计算，一方面，东阳公司存在逾期交付工程的事实，应当按照合同约定承担逾期交付工程的违约金。另一方面，合同违约金数额的确定以补偿性为主，惩罚性为辅。在东阳公司承担合同约定的违约金基础上，再让东阳公司承担额外的赔偿责任不仅超出了损失也不符合公平原则和诚实信用原则。因此，改判东阳公司不承担泰阳公司向购房者支付的违约金。

   综上所述，从最高院的裁判观点来看，在双方已约定违约金标准的情况下，在该标准能够覆盖发包人损失的前提下，承包人不应再承担发包人因逾期交房而向购房者支付违约金的赔偿责任。

      从法理上分析，房开商与承包方签订的施工合同、房开商与购房者签订的房屋买卖合同，二者各自独立，各自应当依照相应的合同约定承担各自的违约责任，判令施工方承担开发商向购房者承担的违约责任，在一定程度上突破了合同相对性。而且，相对于施工方而言，房开商向购房者承担的违约责任，也超出了施工方因自身违约产生的违约责任可预见的范围，最高院估计也应是居于此考虑而作出的改判。

陈伟奇

西南政法大学法学博士

盈隆律师事务所合伙人、副主任

盈隆法律研究中心主任

擅长领域有：建设工程法律事务、公司并购重组法律服务、经济合同法律事务