律谈|司法拍卖中的“已拆房产”能买吗？——论司法拍卖尽职调查之重要性
观点/研究- 原创
- 广东盈隆律师事务所
- 刊載日
- 2020-12-02
前言
“以实物现状为准……竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”，此为《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网络司法拍卖规定”）第十四条关于网络司法拍卖公告事项的要求。“按现状拍卖、标的瑕疵自担”在司法拍卖中也司空见惯。正因如此，对于大宗资产拍卖，竞买人一般会在竞拍前委托专业的律师对拍卖标的做尽职调查，全面了解拍卖标的瑕疵，衡量整体风险后再作出商业决策。
背景
某法院2020年8月28日在京东司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖标的为位于佛山市某区的130亩工业用地及地上7处房产（下称拍卖标的），起拍价4077万元（评估报告确定的评估价格，评估报告出具日期为2019年11月15日）。该标的曾于2020年2月、2020年4月挂网拍卖，后因案外人异议而中止、撤回。CT公司拟参与本次竞拍，为全面了解拍卖标的瑕疵及竞买风险，CT公司委托律师团队进行法律尽职调查。
笔者在进行尽职调查中发现——拍卖标的之7处房产中有4处已被拆除，且还有另外9处已拆除但仍登记在册且抵押给某银行的房产并无在拍卖公告中披露。据调查，该13处房产均由被执行人自行拆除。虽然该项拍卖因被执行人进入破产程序而被撤回，但其中涉及的法律及实操问题，仍然值得探讨。这13处“已拆房产”能否作为竞拍标的？其评估价格是否应从起拍价中扣除？买受人竞得后会承担什么风险？在权属变更登记（以下简称“过户”）以及实际使用时会存在哪些障碍？这些问题如何解决，也是CT公司委托律师团队进行法律尽职调查的主要目的。
一、“已拆房产”能否作为司法拍卖财产
笔者认为“已拆房产”理论上不应纳入拍卖标的范围，主要理由有以下两点：
第一、被拍卖的财产应当是被执行人合法拥有的财产。
根据《中华人民共和国物权法》第30条（《民法典》第231条）“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，上述13处房产被拆除之时，依附其上之物权已消灭。即被执行人已丧失对该13处房产的所有权，该13处房产已不属于被执行人合法拥有的财产。
第二、可拍卖的财产包括动产、不动产及股权、知识产权等其他财产权，但不包括金钱债权。
即便依据物权之追及效力，被执行人因该13处房产灭失而享有损害赔偿金等财产权益，其权益性质已由物权转化为金钱债权。对于金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条之规定，法院只能依申请，对到期的金钱债权通过向第三人发出履行通知书的方式，要求第三人直接向申请人履行。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条明确规定，查封的财产灭失或毁损的，查封的效力及于该财产的替代物、赔偿款，人民法院应当及时作出查封该替代物、赔偿款的裁定，而不是继续将该房产作为拍卖财产进行拍卖。
在办案过程中，笔者就此问题与承办法官交涉，得到的回复是：评估时还没拆的4处房产，属于拍卖标的继续拍卖，至于能否过户，竞买人需自行咨询当地登记部门了解。评估时已拆的9处房产，由于物已灭失无法进行评估，不能作为拍卖标的，法院在本次拍卖中亦不予处理。按此操作，将出现该9处房产所占用的土地已过户至竞买人名下，但被执行人仍为该9处房产的登记权属人，导致“房地分离”的尴尬局面，违背物权法“房地一体”的基本规则。
虽然法院并非拍卖标的权属人，不负有瑕疵担保义务。但为提高竞拍成功率，最大限度保障竞买人利益，笔者认为更为妥当的处理方式是：
1、在拍卖财产状况查明阶段，法院征得被执行人及抵押权人的同意，协调被执行人及抵押权人注销权属登记、抵押登记。
2、在拍卖公告中进行充分的瑕疵说明。
3、在拍卖成交裁定书中明确竞得标的为130亩工业用地及其地上3处房产。
4、对于13处房产被拆除而引起的某银行与被执行人之间的担保物权纠纷，另案处理。
二、拍卖财产现状之“现状”如何确定？
本案中，2019年11月15日评估公司出具评估报告时，宗地上现存7处房产。2020年8月28日法院发布的拍卖公告记载拍卖标的包括130亩工业用地及地上7处房产。2020年9月18日现场看样时，宗地上仅存3处房产。拍卖财产之“现状”较评估报告出具时发生了重要变化。当拍卖标的在法院查封日、评估报告出具日、拍卖公告发布日、现场看样日、实际交付日之“现状”发生变化，该以哪个“现状”确定拍卖财产范围及价格？
笔者认为，根据《网络司法拍卖规定》第6条、第10条、第12条、第13条以及前文提及的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定，理论上应当以人民法院拍卖公告发布日为拍卖标的“现状”确定日，并据此确定起拍价。
在实践中，法院为方便操作，一般会根据评估报告内容确定拍卖标的范围及起拍价，同时在拍卖公告中以瑕疵说明的方式补正。至于瑕疵对拍卖标的价值的影响，则留待竞买人自行考量。竞拍成交后，法院将根据出具成交裁定书时拍卖标的现状，在成交裁定书中予以明确。
三、买受人竞得房产后如何办理过户手续，实际使用中可能存在哪些障碍？
（一）过户障碍
笔者在办案过程中咨询了当地的不动产登记部门，得到的回复是：在2017年至2018年期间，区不动产登记部门对全区工业用地及厂房进行了测绘并录入系统，目前办理过户手续无需重新测绘。因此，作为拍卖标的的130亩工业用地及地上7处房产（含4处已拆房产），可直接依据法院出具的裁定书过户；但没有纳入拍卖标的范围的9处拆除房产无法过户，除非法院在裁定书中明确予以办理。
（二）使用障碍
1、容积率问题。没有纳入拍卖标的范围的9处房产虽然无法过户，但因未办理注销登记，依然占用了宗地容积率，买受人在改建扩建时，可建面积需受此限制。
2、权属争议问题。因评估时已拆除的9处房产仍登记在被执行人名下，但其占用范围内的土地已过户给买受人，存在登记权属不一致的情形。
四、办案心得
通过尽职调查，律师团队除了获悉拍卖房产存在上述过户及使用限制以外，还发现拍卖土地存在界址不清晰、租赁、作为被执行人配套使用的码头不属于拍卖标的范围等重大问题。若竞买人不委托专业律师进行尽职调查，仅凭法院拍卖公告披露信息作出商业决策，将面临较大的商业风险。基于交易金额高、信息不对称、时间紧迫等特性，大宗资产交易不同于一般的商品买卖，法律尽职调查是交易各方排除法律风险、避免决策错误的重要手段。律师通过勤勉尽职、细致专业的调查，为客户提示交易风险并提供应对策略，充当客户身边的排雷师！
黄凤斌：广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师，曾从事银行信贷业务12年，专攻担保纠纷、经济类合同纠纷、金融借贷纠纷，擅长大宗资产交易尽职调查、股权转让、公司投融资方案设计等非诉领域。联系电话：15986180638（微信同号）
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某法院2020年8月28日在京东司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖标的为位于佛山市某区的130亩工业用地及地上7处房产（下称拍卖标的），起拍价4077万元（评估报告确定的评估价格，评估报告出具日期为2019年11月15日）。该标的曾于2020年2月、2020年4月挂网拍卖，后因案外人异议而中止、撤回。CT公司拟参与本次竞拍，为全面了解拍卖标的瑕疵及竞买风险，CT公司委托律师团队进行法律尽职调查。
笔者在进行尽职调查中发现——拍卖标的之7处房产中有4处已被拆除，且还有另外9处已拆除但仍登记在册且抵押给某银行的房产并无在拍卖公告中披露。据调查，该13处房产均由被执行人自行拆除。虽然该项拍卖因被执行人进入破产程序而被撤回，但其中涉及的法律及实操问题，仍然值得探讨。这13处“已拆房产”能否作为竞拍标的？其评估价格是否应从起拍价中扣除？买受人竞得后会承担什么风险？在权属变更登记（以下简称“过户”）以及实际使用时会存在哪些障碍？这些问题如何解决，也是CT公司委托律师团队进行法律尽职调查的主要目的。
一、“已拆房产”能否作为司法拍卖财产
笔者认为“已拆房产”理论上不应纳入拍卖标的范围，主要理由有以下两点：
第一、被拍卖的财产应当是被执行人合法拥有的财产。
根据《中华人民共和国物权法》第30条（《民法典》第231条）“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，上述13处房产被拆除之时，依附其上之物权已消灭。即被执行人已丧失对该13处房产的所有权，该13处房产已不属于被执行人合法拥有的财产。
第二、可拍卖的财产包括动产、不动产及股权、知识产权等其他财产权，但不包括金钱债权。
即便依据物权之追及效力，被执行人因该13处房产灭失而享有损害赔偿金等财产权益，其权益性质已由物权转化为金钱债权。对于金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条之规定，法院只能依申请，对到期的金钱债权通过向第三人发出履行通知书的方式，要求第三人直接向申请人履行。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条明确规定，查封的财产灭失或毁损的，查封的效力及于该财产的替代物、赔偿款，人民法院应当及时作出查封该替代物、赔偿款的裁定，而不是继续将该房产作为拍卖财产进行拍卖。
在办案过程中，笔者就此问题与承办法官交涉，得到的回复是：评估时还没拆的4处房产，属于拍卖标的继续拍卖，至于能否过户，竞买人需自行咨询当地登记部门了解。评估时已拆的9处房产，由于物已灭失无法进行评估，不能作为拍卖标的，法院在本次拍卖中亦不予处理。按此操作，将出现该9处房产所占用的土地已过户至竞买人名下，但被执行人仍为该9处房产的登记权属人，导致“房地分离”的尴尬局面，违背物权法“房地一体”的基本规则。
虽然法院并非拍卖标的权属人，不负有瑕疵担保义务。但为提高竞拍成功率，最大限度保障竞买人利益，笔者认为更为妥当的处理方式是：
1、在拍卖财产状况查明阶段，法院征得被执行人及抵押权人的同意，协调被执行人及抵押权人注销权属登记、抵押登记。
2、在拍卖公告中进行充分的瑕疵说明。
3、在拍卖成交裁定书中明确竞得标的为130亩工业用地及其地上3处房产。
4、对于13处房产被拆除而引起的某银行与被执行人之间的担保物权纠纷，另案处理。
二、拍卖财产现状之“现状”如何确定？
本案中，2019年11月15日评估公司出具评估报告时，宗地上现存7处房产。2020年8月28日法院发布的拍卖公告记载拍卖标的包括130亩工业用地及地上7处房产。2020年9月18日现场看样时，宗地上仅存3处房产。拍卖财产之“现状”较评估报告出具时发生了重要变化。当拍卖标的在法院查封日、评估报告出具日、拍卖公告发布日、现场看样日、实际交付日之“现状”发生变化，该以哪个“现状”确定拍卖财产范围及价格？
笔者认为，根据《网络司法拍卖规定》第6条、第10条、第12条、第13条以及前文提及的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定，理论上应当以人民法院拍卖公告发布日为拍卖标的“现状”确定日，并据此确定起拍价。
在实践中，法院为方便操作，一般会根据评估报告内容确定拍卖标的范围及起拍价，同时在拍卖公告中以瑕疵说明的方式补正。至于瑕疵对拍卖标的价值的影响，则留待竞买人自行考量。竞拍成交后，法院将根据出具成交裁定书时拍卖标的现状，在成交裁定书中予以明确。
三、买受人竞得房产后如何办理过户手续，实际使用中可能存在哪些障碍？
（一）过户障碍
笔者在办案过程中咨询了当地的不动产登记部门，得到的回复是：在2017年至2018年期间，区不动产登记部门对全区工业用地及厂房进行了测绘并录入系统，目前办理过户手续无需重新测绘。因此，作为拍卖标的的130亩工业用地及地上7处房产（含4处已拆房产），可直接依据法院出具的裁定书过户；但没有纳入拍卖标的范围的9处拆除房产无法过户，除非法院在裁定书中明确予以办理。
（二）使用障碍
1、容积率问题。没有纳入拍卖标的范围的9处房产虽然无法过户，但因未办理注销登记，依然占用了宗地容积率，买受人在改建扩建时，可建面积需受此限制。
2、权属争议问题。因评估时已拆除的9处房产仍登记在被执行人名下，但其占用范围内的土地已过户给买受人，存在登记权属不一致的情形。
四、办案心得
通过尽职调查，律师团队除了获悉拍卖房产存在上述过户及使用限制以外，还发现拍卖土地存在界址不清晰、租赁、作为被执行人配套使用的码头不属于拍卖标的范围等重大问题。若竞买人不委托专业律师进行尽职调查，仅凭法院拍卖公告披露信息作出商业决策，将面临较大的商业风险。基于交易金额高、信息不对称、时间紧迫等特性，大宗资产交易不同于一般的商品买卖，法律尽职调查是交易各方排除法律风险、避免决策错误的重要手段。律师通过勤勉尽职、细致专业的调查，为客户提示交易风险并提供应对策略，充当客户身边的排雷师！