作者 / 潘洁 广东盈隆律师事务所
来源 / 智合

【导言】在中山大学上商业课程的时候，我曾有幸聆听中南财经政法大学刘圻教授的课，主题是《商业模式重塑与公司价值创新》，当时课堂反响非常热烈，让人印象深刻。刘教授根据概率高低、破坏大小，利用四象限图，将商业风险分成了四种类型。受此启发，笔者也将从事执行工作十数年来的体会作一总结，通过比喻的方式，来谈谈司法拍卖风险中常见的几种类型。需要说明的是，本文列举的风险，均基于竞买人的视角。

司法拍卖风险分类四：打不死的“小强”

（一）抵押难注销
 
有抵押的不动产，在拍卖过户后需要办理产权过户登记。不动产登记机关会要求受让人出示抵押权注销手续。这类手续主要包括他项权注销申请书、他项权证、相关证明等书面文件。
 
一般来说，抵押权人（大部分是银行）会将书面材料盖好章交给买受人，买受人再提交给产权登记机关。但是，在司法拍卖场景下，法院收到拍卖所得款至将款项分配完毕之间会有一个期间——理想状态是一个月以内，但如果有当事人提起分配方案异议，甚至发展到分配方案异议诉讼，这个期间就有可能拖得很长：短则几个月，长则两、三年。出于回款考核压力，有的抵押权人会向买受人施压，要求买受人催促法院先行发放银行优先受偿部分的款项，否则就不移交抵押权的注销文书，导致买受人交完了钱，却迟迟难以过户。
 
这种情况其实不难应对。依照拍卖变卖规定第三十一条第一款，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭。因此，如果遇到了抵押权人的刁难，可以请求执行法院出具法律文书，裁定标的物上附着的抵押权消灭，并同时请求法院向登记机关发出协助执行通知书，办理标的物的他项权证的注销手续。
 
问题终究会解决，只是耽误一点时间。
 
 
（二）来不及筹款
 无论是线下司法拍卖，还是网络司法拍卖，在拍卖前法院都会发布公告，规定买受人在成交后付清余款的期限，并告知迟延付款的法律后果。有少数竞买人，尤其是第一次参加网络司法拍卖的购房者，可能会忽视这一条公告内容。他们可能会高估了自己的筹款能力。
 
司法拍卖，是要在规定的期限内将所有拍卖余款交齐的。虽然有的拍卖公告上注明可以办理司法拍卖贷款，但在实际操作中，银行出于对风险的担忧，有的是只向本行享有优先受偿权的不动产提供司法拍卖专项贷款；有的是要求买受人先自行筹款交给法院（过桥资金），待法院办理过户后，再重新办理抵押放款。也就是说，在很多情况下，买受人要自己解决资金问题，如果发现贷不了款，只能临时找亲戚朋友借。
 
这种情况下，竞买人除了要想办法筹款外，如果资金缺口不大，其实还可以尝试向法院说明情况，争取宽限期间。需要注意的是，法院并无宽限的义务。法官可能会通过征求当事人意见、参考竞买人经济情况、审查延长期间是否合理，综合酌情考虑。不过，一旦法院认为迟延程度达到了“使拍卖目的难以实现”的程度，依照拍卖、变卖规定第二十五条，法院可以裁定重新拍卖。
 
重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
 
 
（三）老赖返旧居
 
被法院拍卖的房产的被执行人一般都是欠债不还，或者是因逃债失联而长期在外地的人。一般情况下，法院没有义务向竞买人告知被执行人的身份背景，法院仅对房屋的产权负责。如若被执行人涉嫌犯罪、涉黑或存在暴力倾向，在拍卖成交后，不排除对买受人进行骚扰或恐吓的可能。
 
如果遇到这种情况，买受人除了可以向公安机关报案外，还可以向执行法院举报被执行人出现的时间和地点。也许执行法官想找这位老赖已经很久了，一得到线报，就立即和法警行动，把老赖抓去拘留所呢？
 
 
（四）债主找上门
 
在通常情况下，不论债权人与被执行人之间的矛盾如何尖锐，一但拍卖成交，所有债权人的注意力都会转移到拍卖所得款的分配，很少会去打扰买受人。
 
但如果被执行人欠债数量太多，陆续逾期。买受人拍下房产入驻后，可能还会时不时收到其他法院寄来的传票，或者被法院在门口张贴公告，甚至会遭遇一些所谓的追债机构的骚扰，这些偶发事件无疑会给买受人的正常生活带来困扰。
 
为了防范这种情况，首先要保留好拍卖成交书的复印件，作为房屋已经易主的证明。如果能拍卖看现场时，提前将法院张贴的封条和公告拍照留底，那就就有说服力了。面对前来送达的法院干警，可以出示这些照片和复印件，说明情况，法院一般都不会为难，也不会将公告乱贴；如果是面对不知情的债权人，可以告知执行法官的联系方式，建议其尽快向法院主张债权、参与分配。但如果遇到情绪过激的债权人，或者是咄咄逼人的追债机构，就一定要及时报警，保护好自己了。
 
结语——管理司法拍卖的风险
 
至此，本系列文章中提到的司法拍卖风险的四只神兽已经全部介绍完毕。
 

（一）为什么是管理，而不是控制？
 
应对风险，最重要的是改变观念。司法拍卖的风险，具有专业性、广泛性、隐蔽性，以及难治性，即使再精明的竞买人，有幸遇上最负责任的执行法官，竞拍外观最干净的财产，也只能降低风险发生的概率，而无法完全控制风险的发生。
 
基于上述观点，竞买人首先要改变的观念，就是承认无论是哪一类风险，只存在大小之别，不存在有无之分。要避免侥幸心理，全面了解标的物现状，并对可能面临的风险进行分类：
对于黑天鹅，切勿孤注一掷，应当留有冗余，不要将全部的储蓄押在某一个标的物上。
 
对于灰犀牛，切勿过于自信，应当立即撤离，果断拒绝价格的诱惑。
 
对于白天鹅，切勿袖手旁观，应当遵循法律的方式投入时间和精力解决。
 
对于小强，切勿视而不见，应当调整心态，做好应对的准备。


（二）全流程的风险管理服务
 
俗话说，专业的事情交给专业的人去做。司法拍卖发展到现在已经不是一个新鲜事物，不少律师团队经过长时间的经验积累，已经对司法拍卖等大宗资产交易形成了规范化、流程化、产品化的服务,不仅可以在交易前期对拍卖标的物进行全面细致的风险调查，提出应对方案，而且还能协助竞买人办理过户登记、法律文件整理、清场谈判等全流程服务。聘请这一类专业团队进行风险管理，能有效降低损失发生的概率，还能将时间精力从繁杂的拍卖事务中抽离，从而将资源分配到那些对经营、对发展更有价值的事情上。